私道の不動産は避けるべき？ | 不動産売却は埼玉県、朝霞市のGG CONNECT | ブログ

― 私道の不動産もポイントをおさえれば安心 ―

「私道に面した不動産」と聞くと、
なんとなく不安を感じる方は多いのではないでしょうか。

・将来トラブルにならないだろうか
・建て替えはできるのか
・売るときに困らないか

こうした漠然とした不安から、
「私道の不動産＝避けるべきもの」と考えられがちです。

しかし、実際の現場で数多くの取引を見てきた立場からお伝えすると、
私道だからダメ、ということは決してありません。

大切なのは、
**「私道かどうか」ではなく「何を確認しているか」**です。

私道の不動産が不安視される理由

私道の不動産が敬遠されやすい理由は、とてもシンプルです。
それは、見た目だけでは判断できない要素が多いからです。

道路として普通に使えていても、

• 権利関係が曖昧
• 建築基準法上の道路ではない
• 将来の工事や売却時に制限が出る

こうした問題が、
後から発覚するケースが少なくありません。

つまり、問題なのは「私道」そのものではなく、
確認不足のまま進めてしまうことなのです。

押さえるべき重要ポイント①

私道の持分があるかどうか

まず最初に確認すべきなのが、
私道の持分を所有しているかどうかです。

登記簿を確認すると、

• 私道の一部を共有持分として所有している
• 持分はなく、第三者の私道を使っている

このどちらかに分かれます。

持分がある場合は、
通行や利用について比較的安心感があります。

一方、持分がない場合でも、
通行・掘削の権利が書面で確保されているかが重要になります。

「昔から使っているから大丈夫」という感覚は、
売却や融資の場面では通用しません。

押さえるべき重要ポイント②

私道が建築基準法の認定を受けているか

次に重要なのが、
建築基準法上の道路かどうかです。

私道であっても、

• 建築基準法42条1項道路
• 42条2項道路

などに該当すれば、
建築や建て替えが可能です。

逆に、
見た目は道路でも法律上の道路でなければ、

• 再建築不可
• 住宅ローンが使えない
• 将来の資産価値が下がる

といった問題が生じます。

この確認は、
必ず役所で行う必要があります。

押さえるべき重要ポイント③

通行・掘削の権利が明確か

生活していく上で欠かせないのが、

• 上下水道
• ガス
• 電気

これらのライフラインです。

私道の場合、
掘削工事の可否が非常に重要になります。

• 通行承諾書はあるか
• 掘削承諾書はあるか
• 将来の名義変更にも対応できる内容か

ここが曖昧だと、
リフォームや建て替え、売却時に大きな支障となります。

よくあるNG例とOK例

❌ NG例①「昔から使えているから問題ない」

通行実績があることと、
権利が整理されていることは別問題です。

結果として、
売却時に買主や金融機関からNGが出るケースが多くあります。

⭕ OK例① 書面で権利関係を整理している

通行・掘削承諾書が整っていれば、
第三者にも安心して説明できます。

❌ NG例② 私道の持分を確認していない

当然持分があると思い込み、
後から持分がないことが発覚。

⭕ OK例② 登記簿で事前に確認

持分の有無を把握した上で、
必要な対策を講じている。

❌ NG例③ 建築基準法の確認をしていない

「道路に面している＝建て替え可能」と誤解。

⭕ OK例③ 役所で道路種別を確認

建築可否・融資可否を事前に把握。

❌ NG例④ 売却直前に問題が発覚

是正に時間がかかり、
価格交渉で不利になる。

⭕ OK例④ 動かない時期に準備

余裕を持って整理し、
納得の条件で売却。

私道の不動産は「避けるもの」ではない

私道の不動産は、
正しく理解し、準備をすれば
十分に安心して所有・売却できる不動産です。

むしろ、

• 価格が抑えられている
• 競争が少ない
• 条件次第で魅力的

といった側面もあります。

重要なのは、
知らないまま進めないこと。

まとめ｜私道でも大丈夫！ポイントを押さえれば安心

私道の不動産で大切なのは、

• 私道の持分があるか
• 建築基準法の道路か
• 通行・掘削の権利が整理されているか

この3点を中心に、
一つずつ確実に確認することです。

不動産は、
「急いだ人が損をして、準備した人が得をする」
そんな世界です。

私道の不動産だからこそ、
時間を味方につけて、正しい判断をしていきましょう。