【保存版】海外に住んでいても、日本の不動産は売却できます！ | 不動産売却は埼玉県、朝霞市のGG CONNECT | ブログ

非居住者が知っておくべき「税金・控除・手続き」完全ガイド

「日本に戻る予定がない」
「親から相続した実家がそのままになっている」
「空き家のまま、固定資産税と管理費だけがかかっている…」

このような理由で、**海外在住の方（非居住者）**から日本の不動産売却についてご相談いただくことが増えています。

しかし、いざ動こうと思っても
「住民票がないけど売れるの？」
「税金はどうなる？」
「日本に戻らずに売却できるのか？」
と、疑問や不安を抱える方も少なくありません。

本記事では、実際のご相談事例をもとに、非居住者の不動産売却における注意点・制度の違い・具体的な手続き・損しないための税金の話まで、徹底的にまとめました。

1｜非居住者でも、日本の不動産は売却可能

まず結論からお伝えすると、非居住者でも日本国内の不動産を合法的に売却することは可能です。

ここでいう「非居住者」とは、税法上の概念であり、

• 住民票を海外に移している

• 日本国内に1年以上生活拠点がない

• 日本に課税上の住所がない

といった方を指します。

不動産登記上の所有者である限り、住民票がなくても売却は可能です。
ただし、非居住者ならではの制度や制限があるため、国内居住者と同じようにはいきません。

2｜非居住者が売却する際の手続きと必要書類

■ 印鑑証明書が取得できない

日本国内の住民票がないため、印鑑登録ができず、印鑑証明書も取得できません。

代わりに、日本の在外公館（大使館や領事館）で「サイン証明書（署名証明書）」と「在留証明書」を取得することで本人確認を行います。これが、日本での登記手続き等に必要となります。

■ 契約・登記も郵送・代理で対応可能

物理的に帰国せずとも、郵送やオンライン、あるいは日本国内の信頼できる代理人を立てることで、契約・決済・登記はすべて対応可能です。

当社では、委任状の作成支援や司法書士との連携を通じて、海外在住者でもストレスなく売却できる体制を整えています。

3｜譲渡所得税は「源泉徴収10.21%」＋還付申告が必要

非居住者が日本の不動産を売却した場合、売買代金に対して原則10.21%の源泉徴収が発生します。これは、買主（個人や法人）がその金額を預かり、代わりに税務署へ納付する仕組みです。

例えば、売却価格が5,000万円の場合、約511万円が源泉徴収され、売主の手元には4,489万円が振り込まれます。

ただし、ここで終わりではありません。
実際には「取得費」や「売却に伴う諸費用」が差し引かれた利益がゼロ以下であれば、確定申告により一部または全額の還付を受けられるケースもあります。

この手続きには、税務代理人の届出や日本国内での申告作業が必要となるため、専門家との連携が不可欠です。

4｜非居住者は「3,000万円の特別控除」が使えない

日本国内に住んでいる方がマイホームを売却する場合、
「譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける」特別控除制度があります。

これは「自宅を売った時に税金がほとんどかからない」非常に有利な制度です。

しかし、非居住者はこの制度を一切使うことができません。

売却時点で住民票が日本になければ、
たとえかつてそこに住んでいた実家・自宅であっても「居住用」とみなされず、控除対象外となってしまいます。

5｜居住者と非居住者の控除期間の違いに注意

控除が使える居住者であっても、永遠に使えるわけではありません。
「居住をやめた年の翌年から数えて3年目の12月31日まで」に売却する必要があります。

一方で、非居住者になってしまうと、この「3年の猶予」すら失われます。

具体的には、住民票を抜いた年の年末（12月31日）までに売却しないと、
本来使えるはずだった控除が完全に適用不可となってしまうのです。

【比較イメージ】

• 日本居住者：マイホームを引越してから最大3年間控除OK

• 非居住者：住民票を抜いた年の12月31日までに売らなければ控除NG

この数ヶ月の差が、結果として数百万円単位の税額差になることもあります。

6｜所有期間が短いと税率が約30%に上がる

譲渡所得の税率は、保有期間によって大きく変わります。

• 5年以下の短期譲渡：所得税30.63%（非居住者は住民税非課税）

• 5年超の長期譲渡：所得税15.315%

特に短期譲渡に該当してしまうと、
たとえ非居住者であっても最大30%超の課税がされる可能性があり、
想定外の高額納税になるケースも。

なお、判定基準は「売却した年の1月1日時点で5年超か否か」ですので、
たった数日違うだけで大きな税率差になることもあります。

7｜よくあるご相談ケース

■ ケース①：アメリカ駐在中、永住が決まりマンションを売却

→ サイン証明取得、委任状発行、現地の司法書士と連携し完全リモートで売却成功。還付申請も代行。

■ ケース②：親から相続した日本の実家をそのままにしていた

→ 相続登記から対応。現地の草刈り・清掃・クリーニングも当社で一括対応し、高値売却に成功。

8｜私たちのサポートの特長

• 売却目的に基づくコンサルティング提案

• 海外との郵送・オンライン契約完全対応

• 在外公館での書類取得サポート

• 税理士・司法書士との連携

• 相続未登記案件への対応

• リフォーム・草刈り・片付けなどワンストップ支援

• 税金・控除・確定申告までサポート可能

「ただ売る」ではなく、**「なぜ売るのか・その後の未来をどうしたいか」**に寄り添った売却支援を行います。

9｜まとめ：非居住者こそ、タイミングと知識が重要

不動産を売ること自体は、誰でもできます。
でも「いつ売るか」「どう売るか」「誰に相談するか」によって、
数百万円単位で手元に残るお金が変わる世界です。

特に非居住者の売却は、以下の点が複雑になります：

• 3000万円控除が使えない

• 源泉徴収が発生する

• 書類が日本国内で揃えられない

• 短期譲渡の税率が高い

• 控除の期間が年末までしかない

だからこそ、準備とサポートが不可欠です。
私たちは不動産の売却を通じて、お客様の未来の可能性をひらく支援をしています。

ご相談ください（まずは情報整理から）

「売るかは決めていないけど、状況を知りたい」
「海外にいても安全に手続きしたい」
「節税の可能性を見落としたくない」

そうした段階でも構いません。
まずは、お話を伺い、必要なことを一緒に整理するところから始めましょう。

海外に住んでいても、
安心して、日本の不動産を売る方法はあります。

ぜひ一度、お気軽にご相談ください。