売却時にやることは何？費用はどれくらいかかるの？ | 不動産売却は埼玉県、朝霞市のGG CONNECT | ブログ

売却を考えたとき、「まず何をすればいいのか？」に明確な答えは返ってこない。

住まいを売る――それは単なる手続きではなく、人生のひとつの節目とも言える出来事です。相続、転勤、住み替え、資産整理など理由はさまざまですが、いざ売却を考えたとき、多くの人が最初に抱くのは「何から始めればいいのか分からない」という戸惑いではないでしょうか。

ネットで検索しても、専門用語が多くてよく分からない。何かを見落とすと損しそうで怖い。でも誰に相談したらいいかも分からない。そんな不安や疑問が、日常生活の合間にじわじわと広がっていく感覚――これまで多くの売却サポートをしてきた中で、何度も耳にしてきたリアルな声です。

この記事では、そんな「わからないことが分からない」状態を、明快にひも解いていきます。

• まず、売却する際に「必ずやらなければならないこと」は何か？

• それに伴って「どんな費用がかかるのか？」

• そして「事前に準備すべきポイントは何か？」

これらの疑問に対して、「明解にする」ことを目的に、項目ごとにわかりやすく整理してお届けします。

さらに、ひとくちに“売却”といっても、その種類によって流れも費用も大きく異なります。

たとえば、

• **更地や農地などの「土地」**は、境界確定や測量、接道状況によって価格が大きく変動することもあり、事前の調査が非常に重要です。

• **「区分所有のマンション」**は、管理費や修繕積立金の残額、管理状況なども評価に影響します。書類の整理や、管理組合とのやり取りも必要です。

• **「中古の戸建住宅」**は、築年数だけでなく、過去の修繕履歴や現況が重視されるため、内見対応や補修提案も含めた戦略が求められます。

• さらに、「建築確認を得ていない」「接道義務を満たしていない」など遵法性に課題のある物件になると、売却先が限定されるだけでなく、価格交渉や取引条件も特殊になります。このような物件は、専門的な知識を持つ不動産会社と連携しながら進める必要があります。

それぞれのケースに応じたアプローチが求められ、画一的な進め方ではうまくいかないのが不動産売却の難しさでもあります。

また、売却にかかる費用は、物件の種別・所在地・状態、そして売却方法（仲介／買取）によっても変動するため、「気づいたら想定以上の出費になっていた」という声も少なくありません。だからこそ、事前に全体像を知っておくことが重要です。

本記事では、不動産売却に必要なステップを順を追って解説するとともに、かかる費用を項目別に徹底解説。見落としやすいポイントにも触れながら、「これさえ読めば全体像がわかる」構成でお届けしていきます。

売却という大きな決断を前に、少しでも安心して次の一歩を踏み出せるように。このページが、その道しるべとなれば幸いです。

第1章：そもそも売却ってどんな流れ？

不動産の売却と聞くと、「なんとなく大変そう」というイメージを持たれる方が多いかもしれません。しかし、全体の流れとそれぞれの段階でやるべきことを把握しておけば、初めてでも戸惑うことなくスムーズに進めることができます。ここでは、一般的な不動産売却の流れを6つのステップに分けて解説します。

ステップ1：売却の準備と情報収集

まず最初に行うべきことは、自分の不動産がどのくらいの価格で売れそうなのかを把握することです。インターネットで近隣の取引事例を調べたり、不動産会社に査定を依頼してみましょう。机上査定であれば数日で結果が出るため、複数社に依頼して相場感を掴むのがおすすめです。

この段階では、不動産の「登記簿謄本」「間取り図」「建築確認通知書」など、物件に関する基本的な書類を準備しておくと、査定もスムーズに進みます。

ステップ2：不動産会社と媒介契約を結ぶ

信頼できる不動産会社を選んだら、「媒介契約」を結びます。これは、その不動産会社に売却活動を依頼するという正式な契約です。

媒介契約には主に以下の3種類があります：

• 専属専任媒介契約：1社に限定し、自分で買主を見つけても契約不可。

• 専任媒介契約：1社に限定するが、自分で買主を見つけることも可能。

• 一般媒介契約：複数社に同時依頼が可能。

どの契約を選ぶかによって、販売活動の進め方やスピード感が変わってきますので、目的や物件の特性に応じて選びましょう。

ステップ3：販売活動の開始

媒介契約を締結したら、いよいよ売却活動のスタートです。不動産会社はポータルサイトや自社のネットワーク、チラシなどを使って物件の情報を発信します。

この時、物件の見せ方がとても重要になります。室内の清掃、不要な家具の整理、場合によっては簡易的なリフォームやハウスクリーニングも効果的です。また、内見に備えて、売主としての準備や対応力も問われる場面です。

ステップ4：購入申込・売買契約

購入希望者が現れたら「買付証明書（購入申込書）」を提出してもらい、条件交渉が始まります。価格交渉だけでなく、引き渡し時期や付帯設備の有無などについてもしっかり確認しましょう。

条件がまとまれば、次は売買契約を締結します。この時点で「手付金」が買主から支払われ、契約の法的な拘束力が生まれます。

ステップ5：引き渡し前の準備

契約後は、引き渡しに向けて最終的な準備を進めていきます。住宅ローンが残っている場合は金融機関と調整し、抵当権の抹消手続きを行います。必要に応じて引越しや残置物の処理、引き渡し書類の整備なども含まれます。

ステップ6：決済・引き渡し

最後に、残代金の支払いと同時に鍵の引き渡しを行う「決済」の日を迎えます。買主から残金を受け取り、司法書士立ち合いのもとで所有権移転登記を行えば、売却手続きは完了です。

このように、不動産売却は「事前準備」「契約」「引き渡し」という3つのフェーズに大きく分けられ、それぞれに必要な手順や注意点があります。全体像をつかむことで、次に何をすればよいかが見え、不安も自然と解消されていきます。

第2章：売却の「種別」によって違う！準備・手続き・注意点の違い

不動産とひと口にいっても、「土地」「マンション」「戸建住宅」など、種類によって売却に必要な手続きや気をつけるポイントは大きく異なります。特に、築年数が古かったり、法令違反の可能性がある場合などは、通常の流れとは違う配慮が必要になることもあります。

この章では、代表的な不動産の種別ごとに、売却の際に押さえておくべき準備事項や注意点をわかりやすく整理して解説していきます。

1. 土地の売却：測量と境界確認がカギ

土地を売る際にもっとも重要なのが「境界の明示」です。買主にとって、どこからどこまでが購入対象かが曖昧な土地は非常にリスクが高く、トラブルのもとになります。

【土地売却で必要な準備】

• 測量図の確認（最新のものがなければ、境界確定測量を実施）

• 隣地所有者との立会い・境界確認書の取得

• 土地が分割できる可能性がある場合は確定測量が必須（金融機関も確定測量図を要求するケースがほとんど）

• 私道に接している場合は通行・掘削承諾書の有無を確認。再取得が必要な場合も。

• 越境物（ブロック塀・屋根・排水管など）がある場合は、越境を解消するか、将来的に解消する合意書を締結しておく

これらの書類や同意がないと、買主が住宅ローン審査に通らない可能性が高くなり、結果として売却そのものが成立しないリスクにもつながります。

また、こうしたリスクを抱えたまま販売を進めると、買主から価格交渉を受けやすくなり、売却価格が大きく下がってしまう可能性もあります。「あとで何とかなるだろう」と先送りにせず、売主として準備できる部分は事前に整えておくことが、高値でスムーズに売却するための重要なポイントです。

さらに、農地の場合は農地転用の可否も重要なポイントです。農地法の制限により、売却が困難な場合もあるため、法務局や市町村農業委員会に確認が必要です。

2. 区分マンションの売却：管理状況と資料の整理がポイント

区分所有のマンションでは、物件そのものだけでなく「管理の良し悪し」が大きく評価に影響します。また、専有部分と共用部分の境界が明確に分かれているため、資料の整理と説明が重要になります。

【マンション売却で確認すべき項目】

• 管理費・修繕積立金の滞納がないか

• 管理規約・長期修繕計画の有無

• 駐車場や駐輪場の使用状況

• ペットやリフォームの制限事項

• 管理組合とのやりとり履歴（トラブルの有無）

そして忘れてはならないのが、管理組合の存在そのものです。稀に、築古マンションなどで管理組合が機能していない、あるいは形式的に存在していないケースもありますが、その場合は将来の維持管理が不安視され、住宅ローンの審査が通らなくなる可能性があります。金融機関としては、建物全体の資産価値を重視するため、組合の体制が不明確なマンションには融資が付きにくいのです。

また、マンションが**旧耐震基準（1981年以前に建築確認を受けた建物）**の場合には、耐震診断を実施しているかどうか、そしてその結果が基準を満たしているかどうかが極めて重要になります。

耐震診断結果が「耐震性あり」であれば金融機関のローン審査も比較的通りやすくなりますが、「耐震性不足」や「診断未実施」の場合は、ローン不可または融資額の大幅減額という対応を受けるリスクがあります。そのため、売却前に管理組合へ確認し、診断書や議事録を取得しておくことが望ましいです。

購入希望者からの質問に即座に対応できるよう、管理関連の書類や耐震診断に関する資料を一式まとめておくことが、スムーズかつ有利な売却のカギとなります。

3. 中古戸建の売却：建物の状態と敷地条件の確認がカギを握る

戸建住宅の売却では、「建物の状態」に目が行きがちですが、実は「敷地条件」や「法的整合性」も価格や売却可能性を大きく左右する重要な要素です。
特に築年数が経過している物件や、狭小地・私道に面している土地などは、売却前の準備に注意が必要です。

【戸建売却でのチェックポイント】

• 築年数・リフォーム歴の確認

• 建物図面・確認通知書・検査済証の有無

• シロアリ・雨漏り・設備の故障箇所

• 現況渡しor一部修繕して売るかの判断

さらに、土地部分の取り扱いについては以下の点に特に注意してください。

■ 測量はなくても「境界明示」は必須

戸建の売却においては、必ずしも確定測量（新たな境界確定や測量士の測量）が必要とは限りませんが、隣地との境界を明示できる状態であることが求められます。
境界杭の有無、既存の測量図の確認、または売買契約前に隣地所有者との立会いを実施することが望ましいです。

境界が曖昧なままだと、買主が購入をためらうだけでなく、住宅ローンの審査にも支障が出ることがあり、結果的に売却価格が下がってしまうリスクも伴います。

■ 私道に接している場合の「通行・掘削承諾書」

対象物件が私道に面している場合、大規模なリフォームやライフライン（上下水道・ガス）の工事の際に通行や掘削が必要になります。
そのため、私道所有者からの通行・掘削承諾書が求められることが多く、これが取得できない場合は住宅ローン審査が通らない可能性が非常に高くなります。

過去に承諾書を取得していても、「名義人が変わっている」「再取得が必要」など、トラブルにつながるケースもあるため、売却前に現状を確認しておくことが不可欠です。

■ 越境がある場合は必ず合意書を

敷地境界を越えてブロック塀、屋根、排水管、植栽などがはみ出している「越境物」がある場合、現状のままでは売却が難航することが多いです。

理想は越境を解消してから売却することですが、難しい場合は、**越境部分を将来的に撤去することを取り決めた「越境解消合意書」**を隣地所有者と取り交わす必要があります。
この合意書がないと、やはり住宅ローンが通らない可能性が高くなり、売却機会を逃す原因になります。
また、越境問題を放置していると、買主から大きな値下げ交渉を受けるなど、売却価格にかなりの影響が出ることも珍しくありません。

これらのように、戸建の売却には建物の状態だけでなく、敷地や隣接地との関係、法的な整合性まで幅広く確認が求められます。
特に「住宅ローンが通るかどうか」は価格交渉の前提になるため、売主側の情報整理と準備が、売却成功の大きな鍵を握るのです。

特に注意が必要なのが、**「再建築不可」「接道義務を満たしていない」「未登記建物がある」**など、法令上の制約がある物件です。これらは一般の買主にとってリスクが高いため、通常の仲介ではなく「買取業者」など専門ルートでの売却が検討されることもあります。

【遵法性のない物件での対応例】

• 再建築不可：将来の資産価値に不安 → 投資家やリノベ業者向けに販売

• 接道義務未満：建築基準法43条の但し書き許可が必要

• 未登記建物：登記費用がかかる／融資に支障 → 売却前に登記を行う

• 境界不明確：買取業者の査定で評価が下がる可能性あり

これらの課題を抱えたまま売却に出すと、想定よりも大幅に価格を下げなければならないケースも少なくありません。だからこそ、売却前にできる限りの準備と情報開示を行うことが、高値売却・スムーズな取引に繋がります。

第3章：売却前にやるべきこと一覧【明解チェックリスト】

不動産の売却をスムーズに、かつ納得のいく条件で進めるためには、「売る」と決めたその瞬間からの事前準備が非常に重要です。
ここでは、売却活動を始める前にやっておきたい項目をチェックリスト形式で整理しました。
項目ごとの意味や注意点も解説していますので、ひとつずつ確認しながら読み進めてください。

【売却前の明解チェックリスト】

□ 登記情報・権利関係を確認したか？

• 登記簿謄本（全部事項証明書）を取り寄せて、名義人・地目・面積・抵当権の有無を確認しましょう。

• 相続や贈与で取得した不動産の場合、所有権移転登記が完了していないと売却不可です。

• 抵当権が残っている場合、売却と同時に抹消登記の手続きが必要です。

□ 不動産の書類は揃っているか？

• 建物図面・間取り図・公図・測量図・建築確認通知書・検査済証など、売却時に必要な資料一式を事前に揃えておきましょう。

• マンションの場合は、管理規約・長期修繕計画・管理費・修繕積立金の内訳も必要です。

□ 測量・境界明示は必要か？

• 土地売却の場合は、確定測量が済んでいるかを確認。特に分筆や開発を想定しているなら必須です。

• 戸建の場合は、確定測量までは不要でも境界杭の有無や隣地との境界の明示が重要です。

• 境界が曖昧だと、買主が住宅ローンを組めないことや、価格が大きく下がるリスクがあります。

□ 私道接道・越境の問題はないか？

• 私道に接している場合は、通行・掘削の承諾書の有無を確認。取得できないと建替えやライフライン工事に支障が出ます。

• 越境（屋根、塀、排水管など）がある場合は、事前に解消するか、将来解消の合意書を締結することが必要です。

• これらの書類が整っていないと、住宅ローンが通らず売却が進まないケースが多く見られます。

□ 室内や建物の状態は把握できているか？

• 雨漏り、シロアリ、配管の故障など、目に見えない不具合がないかを確認しておきましょう。

• インスペクション（建物状況調査）を事前に実施すれば、買主の安心感が高まり、交渉にも強く出られる可能性があります。

• 修繕やクリーニングをするか現況渡しにするかは、物件の状態と市場ニーズに応じて判断します。

□ 不動産会社への査定依頼と媒介契約の準備はできているか？

• 複数社へ査定を依頼し、価格だけでなく説明のわかりやすさ・対応の丁寧さ・販売戦略の提案内容なども比較しましょう。

• 媒介契約（専属専任／専任／一般）の選択は、スピード重視なのか自由度重視なのかで決めると良いでしょう。

• □ 売却スケジュールと目的は明確になっているか？

• 「いつまでに売りたいか」「資金が必要なタイミング」「買い替えや引越しとの兼ね合い」など、売却の目的を明確にしておくことでブレのない戦略が立てられます。

このように、売却には想像以上に多くの準備が関係します。
「知らなかった」「間に合わなかった」とならないよう、できることは早め早めに整理しておくことが、納得のいく売却成功への近道です。

次章では、実際にかかる費用について、項目ごとに明解に解説していきます。

第4章：売却時にかかる主な費用とその内訳【項目ごとに明解に】

不動産を売却する際、「売れた金額がそのまま手元に残る」と思っている方は少なくありません。
しかし実際には、売却活動の過程や売買契約の成立時、引渡し時にさまざまな費用が発生します。
この章では、売却時にかかる費用を項目ごとに明解に解説していきます。

□ 仲介手数料【不動産会社への成功報酬】

不動産会社に売却を依頼し、成約に至った場合に支払う報酬です。
法律で上限が定められており、下記が一般的な計算式です：

• 売買価格が400万円超の場合：
  　売買価格 × 3% + 6万円（+消費税）

例）3,000万円で売却した場合
→　3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 96万円（+消費税）

□ 登記関係費用【抵当権の抹消など】

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、引渡し時に抵当権を抹消する必要があります。
この登記手続きには、以下の費用が発生します：

• 司法書士報酬：約1〜2万円

• 登録免許税：1物件につき1,000円（固定額）

※共同名義の場合は名義人数分が必要です。

□ 印紙税【売買契約書に貼る印紙】

売買契約書には、契約金額に応じた印紙を貼る義務があります。
以下はよくある価格帯とその税額です（2024年現在の軽減措置適用時）：

• 売買金額 1,000万円超～5,000万円以下：1万円

• 売買金額 5,000万円超～1億円以下：3万円

※契約書を2通作成する場合、売主・買主で1通ずつ用意し、各自印紙を貼る必要があります。

□ 譲渡所得税【売却益が出た場合に課税】

不動産の売却によって利益（譲渡益）が出た場合、その利益に対して課税されます。

• 所有期間が5年超：20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）

• 所有期間が5年以下：39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）

ただし、「3,000万円の特別控除」などの特例制度が適用されれば、課税対象をゼロにできる可能性もあります。
適用要件（居住用・家屋の状態・売主の居住実態など）をしっかり確認しましょう。

□ 測量・境界確定費用【土地や戸建の場合】

特に土地や戸建住宅を売却する際、確定測量や境界明示が求められるケースでは、別途費用が発生します。

• 境界確定測量：50万円〜100万円程度が目安 （規模や隣地との協議状況によって変動）

これを怠ると、ローン審査や売却価格に悪影響を及ぼすため、コストがかかってもやるべき工程です。

□ リフォーム・ハウスクリーニング費用（任意）

築年数が経過している物件の場合、室内の清掃や簡易リフォームを行うことで、印象が良くなり、早期売却や価格維持につながることもあります。

• ハウスクリーニング：5万円〜10万円程度

• 軽微な修繕（クロス張替え、水回り補修など）：10万円〜30万円程度

ただし、大規模なリフォームはかえって回収できない場合も多く、費用対効果を見極める判断が必要です。

□ その他：引越し費用・譲渡所得の申告手続き

売却に伴って発生する諸費用として、以下も検討に入れておきましょう：

• 引越し費用（5〜20万円程度）

• 確定申告費用（税理士に依頼する場合、3万〜10万円程度）

まとめ：費用を事前に知っておけば、資金計画も安心

不動産の売却では、100万円以上の諸費用が発生することが一般的です。
あらかじめこれらの費用を把握しておくことで、手取り額の見込みが立ち、次の住まいや資金計画にも安心して進むことができます。

次章では、こうした費用や手間を抑えるためにできる具体的な工夫や、活用できる制度について解説していきます。

第4章：売却時にかかる主な費用とその内訳【項目ごとに明解に】

不動産を売却する際、「売れた金額がそのまま手元に残る」と思っている方は少なくありません。
しかし実際には、売却活動の過程や売買契約の成立時、引渡し時にさまざまな費用が発生します。
この章では、売却時にかかる費用を項目ごとに明解に解説していきます。

□ 仲介手数料【不動産会社への成功報酬】

不動産会社に売却を依頼し、成約に至った場合に支払う報酬です。
法律で上限が定められており、下記が一般的な計算式です：

• 売買価格が400万円超の場合：
  　売買価格 × 3% + 6万円（+消費税）

例）3,000万円で売却した場合
→　3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 96万円（+消費税）

□ 登記関係費用【抵当権の抹消など】

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、引渡し時に抵当権を抹消する必要があります。
この登記手続きには、以下の費用が発生します：

• 司法書士報酬：約1〜2万円

• 登録免許税：1物件につき1,000円（固定額）

※共同名義の場合は名義人数分が必要です。

□ 印紙税【売買契約書に貼る印紙】

売買契約書には、契約金額に応じた印紙を貼る義務があります。
以下はよくある価格帯とその税額です（2024年現在の軽減措置適用時）：

• 売買金額 1,000万円超～5,000万円以下：1万円

• 売買金額 5,000万円超～1億円以下：3万円

※契約書を2通作成する場合、売主・買主で1通ずつ用意し、各自印紙を貼る必要があります。

□ 譲渡所得税【売却益が出た場合に課税】

不動産の売却によって利益（譲渡益）が出た場合、その利益に対して課税されます。

• 所有期間が5年超：20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）

• 所有期間が5年以下：39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）

ただし、「3,000万円の特別控除」などの特例制度が適用されれば、課税対象をゼロにできる可能性もあります。
適用要件（居住用・家屋の状態・売主の居住実態など）をしっかり確認しましょう。

□ 測量・境界確定費用【土地や戸建の場合】

特に土地や戸建住宅を売却する際、確定測量や境界明示が求められるケースでは、別途費用が発生します。

• 境界確定測量：50万円〜100万円程度が目安 （規模や隣地との協議状況によって変動）

これを怠ると、ローン審査や売却価格に悪影響を及ぼすため、コストがかかってもやるべき工程です。

□ リフォーム・ハウスクリーニング費用（任意）

築年数が経過している物件の場合、室内の清掃や簡易リフォームを行うことで、印象が良くなり、早期売却や価格維持につながることもあります。

• ハウスクリーニング：5万円〜10万円程度

• 軽微な修繕（クロス張替え、水回り補修など）：10万円〜30万円程度

ただし、本格的なリフォームは買主の好みに合わなければ逆効果となり、お客様の選択肢を限定してしまう可能性があるため、基本的にはおすすめしません。
近年では「現況渡し」での販売を希望する買主も増えており、リフォームを行う場合は費用対効果を十分に検討することが重要です。

□ その他：引越し費用・譲渡所得の申告手続き

売却に伴って発生する諸費用として、以下も検討に入れておきましょう：

• 引越し費用（5〜20万円程度）

• 確定申告費用（税理士に依頼する場合、3万〜10万円程度）

まとめ：費用を事前に知っておけば、資金計画も安心

不動産の売却では、100万円以上の諸費用が発生することが一般的です。
あらかじめこれらの費用を把握しておくことで、手取り額の見込みが立ち、次の住まいや資金計画にも安心して進むことができます。

次章では、こうした費用や手間を抑えるためにできる具体的な工夫や、活用できる制度について解説していきます。

第5章：実際の売却で見落としがちなポイントとは？

不動産売却は、単に「高く売る」「早く売る」だけではなく、“スムーズにトラブルなく終えること”も成功の条件です。
ところが、売主が見落としがちな小さなポイントが、後々の大きな問題につながることも少なくありません。
この章では、実務の現場でよくある“うっかり”や“盲点”をご紹介します。

□ 相続登記未了・名義違いのまま売却を進めてしまう

相続で取得した不動産の中には、所有者名義の変更（相続登記）がされていないまま売却を検討されるケースが多く見られます。
この状態では、たとえ買主が見つかっても契約・引き渡しができません。
また、名義人がすでに故人の場合は、法定相続人全員の協議と同意、必要書類の収集などが必要となり、売却完了までに時間がかかる可能性があります。

□ 権利証（登記済証）や登記識別情報の紛失

売却時には、法務局に対して所有権移転登記の申請を行う必要があり、その際に「権利証（登記済証）」または「登記識別情報通知」が必要です。
これらを紛失している場合、登記手続きの際に**本人確認情報の提供（司法書士による本人確認書類の作成）**が必要となり、数万円の追加費用が発生します。

また、手続きに日数もかかるため、決済のスケジュールに影響が出ることも。
「どこに保管したかわからない」という方は、売却を検討し始めたタイミングで早めに確認しておきましょう。

□ 建物や土地に未登記の部分がある

特に増築や車庫・倉庫など、一部が未登記のまま放置されている物件は要注意です。
住宅ローンの審査や登記の手続きに影響を及ぼし、取引が延期・中止になる要因となります。
未登記部分があるかどうかは、登記簿・図面・現況を比較すれば確認できるため、早めに専門家に相談しましょう。

□ 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の軽視

売却後に、雨漏りやシロアリ被害、配管の不具合などが発覚すると、売主が損害賠償や修繕費の負担を求められる可能性があります。
これは「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」という法律上の責任で、引渡し後に買主から主張されるケースが増えています。

「現況渡しだから関係ない」と思われがちですが、売主が把握していた不具合を伝えていなかった場合には責任を問われることも。
インスペクション（建物状況調査）や、事前の情報開示によってリスクを軽減しましょう。

□ 買主の住宅ローンが通らないリスク

売買契約を結んだ後に、買主の住宅ローン審査が否決されるという事例もあります。
特に以下のような物件は、金融機関が融資を渋る傾向があります：

• 接道が法令を満たしていない

• 越境が解消されていない

• 耐震性が不十分（旧耐震で診断結果がNG）

• 管理不全のマンション

• 建物の築年数が古すぎる or 瑕疵がある

これらの要因がある物件では、契約時に「ローン特約の解除条件」についてしっかり取り決めておくことが重要です。

□ 境界・隣地トラブルの未解決

土地・戸建の売却でよくあるトラブルが、境界未確定・越境・共有通路・私道の権利関係などです。
このような状態で販売を進めると、買主が不安を抱きやすく、結果的に価格交渉や購入辞退につながる可能性が高まります。

また、「問題があると伝えたら売れないのでは…」と不安になり、説明を控えることでトラブルになるケースも少なくありません。
専門家と連携して、買主に対して「誠実に、分かりやすく説明」することが、信頼につながります。

□ 契約後のキャンセル・トラブル対応

契約後に、「買主都合でキャンセル」「引渡し直前で条件変更」など、思いがけない問題が発生することもあります。
こうしたリスクに備えて、契約書に違約金条項・特約条項をしっかり盛り込んでおくことが大切です。
売却をサポートする不動産会社が、こうしたリスクマネジメントに長けているかも、重要な見極めポイントです。

まとめ：リスクを未然に防ぐには「情報開示」と「準備」が鍵

売却は一見スムーズに進んでいるように見えても、細かな準備や法的整備が不十分なままだと、あとで高くつくリスクが潜んでいます。
“見落としがちなポイント”を把握し、誠実に情報を整理・開示しておくことが、結果的に売主自身を守ることに繋がります。

次章では、こうしたリスクやコストを最小限に抑えるために活用できる、お得な制度や工夫についてご紹介します。

第6章：費用を抑えるためにできる工夫と制度の活用

不動産の売却では、仲介手数料や登記費用、税金、測量費用など、さまざまな費用が発生します。
しかし、すべてを「仕方がない」と諦める必要はありません。制度や工夫次第で、費用を最小限に抑え、手取り額を増やすことは十分に可能です。
この章では、売却時に使える制度と、無駄な出費を避けるための具体的な工夫を紹介します。

□ 譲渡所得税を減らせる「3,000万円特別控除」

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円までを非課税にできる特例があります。
主な適用条件は以下のとおりです：

• 売却した物件が「自分が住んでいた家（またはその敷地）」であること

• 売却の前年・前々年に同様の特例を使っていないこと

• 親族などへの売却でないこと

この特例を使えば、売却益が出た場合でも税負担を大幅に減らすことが可能です。確定申告での適用となるため、準備書類を早めに整えておくと安心です。

□ 「取得費加算の特例」で相続物件の譲渡税を軽減

相続した不動産を売却する場合、相続発生から3年以内に売却すれば、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。
これにより譲渡所得が圧縮され、結果的に税額が減ることになります。

• 適用には「相続税の申告」がされていることが前提

• 売却時期が「相続開始日から3年10ヶ月以内」であることが目安

相続関連の売却では、この特例を活用できるかどうかが手取りに大きな差を生むため、税理士や専門家に事前確認するのがおすすめです。

□ 測量や境界確定費用を補助してくれる自治体も

一部の自治体では、土地の境界確定や老朽空き家の解体に対して、費用補助制度や助成金を設けている場合があります。

例：

• 境界確定測量の補助：上限10〜30万円

• 空き家除却支援：上限50〜100万円

• 老朽建物のインスペクション費用助成

「費用が高いから測量を後回しに…」とならないように、市区町村の制度をチェックして、使えるものは積極的に活用することがポイントです。

□ ハウスクリーニングや不要品処分のコストダウン

売却前に室内を整える際も、やり方によって費用を抑えることが可能です。

• ハウスクリーニングはパックプランの比較や地元業者への直接依頼で費用を節約

• 不要品処分は自治体の粗大ゴミ制度を利用すれば、専門業者の半額以下に抑えられるケースも多数

• DIYで済む範囲の補修（網戸張り替え、照明交換など）も低コストで効果的

ただし、大掛かりなリフォームは基本的におすすめしません。
買主の好みが分かれるうえ、費用分を価格に上乗せしても回収できない可能性が高く、かえって“売れにくく”なるリスクがあるためです。

□ 媒介契約の選び方で販促費の無駄を防ぐ

不動産会社に支払う仲介手数料は避けられませんが、媒介契約の種類を工夫することで無駄な販促費や機会損失を防げます。

• 一般媒介契約：複数社に同時依頼できるが、力を入れてもらえないことも

• 専任媒介契約：1社に絞ることで販売戦略を集中させやすく、結果的に短期売却につながる可能性あり

特に物件に特徴がある場合は、その分野に強い会社を1社に絞るほうが効率的で、結果として経費削減につながることもあります。

□ 税理士や専門家との連携で、手間とミスを防ぐ

税金や相続の手続き、確定申告などに不安がある場合は、専門家に早めに相談することで“ミスによる損”を防げます。
また、提携している不動産会社であれば、測量士・司法書士・税理士などとのワンストップ連携で費用や手間を最小限に抑えることも可能です。

まとめ：小さな工夫が、大きな節約に繋がる

不動産売却では、「必要な費用」は多くても、「工夫すれば抑えられる費用」も確実にあります。
制度を知っておくこと、そして信頼できる専門家と連携することが、最小コストで最大の手取りを実現する第一歩です。

次章では、ケース別によくある売却シーンに応じた対処法をご紹介します。

第7章：こんな時はどうする？ケース別の対処法

不動産売却と一口にいっても、売主の事情や不動産の状況は千差万別です。
「ローンが残っている」「空き家になって何年も経っている」「共有名義になっている」など、
それぞれのケースごとに進め方や注意点が大きく異なります。

この章では、売却時によくある“悩ましいシチュエーション”を取り上げ、
どう対処すればよいかを具体的にご紹介します。

□ ローンが残っている物件を売る場合

住宅ローンの返済中でも売却は可能ですが、原則として売却時にローンの残債を全額返済することが条件になります。
売却価格がローン残高より低い場合は、自己資金での補填や買い替えローンなどの調整が必要です。

【ポイント】

• 金融機関と早めに連絡を取り、「抵当権抹消手続き」の流れを確認

• 売却後の資金計画（次の住まいや引越し費用など）も併せてシミュレーションする

□ 住みながら売却を進めたい場合

多くの売主が「住みながら売る」スタイルを選びますが、内見対応や整理整頓が必要となります。
購入希望者に好印象を与えるために、生活感を最小限に抑える工夫が有効です。

【ポイント】

• 写真撮影の前に部屋を整える（家具の配置・照明の点検）

• 内見時には換気や明るさを意識し、短時間でも快く案内できる体制を整えておく

• 「退去予定日」を早めに想定し、スケジュールに余裕をもたせておく

□ 空き家のまま数年放置している場合

空き家の放置は、資産価値の低下・雑草や破損による近隣トラブル・防犯リスクなどを引き起こします。
また、売却時には建物の劣化や越境物の放置が大きなマイナス要因となります。

【ポイント】

• 売却前に必ず室内・外構を確認し、劣化の状況を把握する

• 必要に応じてハウスクリーニングや草刈り、残置物処分を実施

• 空き家に対する「特定空家」の認定を受ける前に、売却を検討した方が良いケースが多い

□ 相続した物件を売却する場合

相続によって取得した不動産は、まず相続登記が完了しているかを確認する必要があります。
また、法定相続人が複数いる場合、売却には全員の同意と協力が必要です。

【ポイント】

• 相続登記が未了の場合は、まず司法書士に相談

• 所有者が複数の場合は、代表者を立てて手続きを一本化する

• 「取得費加算の特例」「空き家の3,000万円特別控除」などの税制優遇を活用できる可能性あり

□ 共有名義の不動産を売る場合

共有名義で登記されている不動産は、原則として共有者全員の同意がないと売却ができません。
共有者の考えがまとまらないと、売却が長期化・困難化する恐れがあります。

【ポイント】

• 事前に「誰が何を希望しているか」を整理し、共通の目的を明確化する

• 第三者が買い取る場合は、**持ち分だけの売却（持分売却）**も選択肢に。ただし価格は下がる傾向あり

• 話し合いが難しい場合は、弁護士や専門家を介入させることも検討

□ 境界未確定・越境・法令違反物件を売る場合

これらの物件は、一般のエンドユーザーではなく、専門知識を持つ業者・投資家・買取会社向けに販売するのが現実的です。
無理に「普通の住宅」として売ろうとすると、ローンが通らない・価格が大幅に下がる・トラブルになるなどのリスクが高まります。

【ポイント】

• 必要であれば「確定測量」「通行掘削承諾書の取得」「越境の解消または合意書」などを整理

• それでも高値売却は難しいことが多いため、戦略的な割り切りと現実的なターゲット設定が必要

• 一般個人に売る場合は、リスクの説明と合意内容を契約にきちんと反映させる

まとめ：状況に合わせた柔軟な判断が重要

売却の成否は、物件の状態や法的整備だけでなく、売主の状況判断と準備によって大きく左右されます。
難しい条件でも、「どの選択肢が最もリスクが低く、現実的か？」を冷静に見極め、必要に応じて専門家と連携しながら進めることが、スムーズな売却成功への近道です。

第8章：まとめ｜安心して売却を進めるために

不動産の売却は、「物件を売る」という単なる行為にとどまらず、人生の節目に関わる大きな意思決定です。
希望の価格でスムーズに売れることが理想ではありますが、実際には、物件の状況・法的整備・市場動向・買主の融資状況など、多くの要素が複雑に絡み合います。

だからこそ、売却の準備段階で「やるべきこと」「かかる費用」「見落としやすいリスク」を明確にしておくことが、何よりも重要です。

この記事で明解にしてきたポイント

• 売却の基本的な流れと、それぞれのステップでやること

• 土地・マンション・戸建など物件種別ごとの注意点と落とし穴

• 費用の種類と金額感、それを抑えるための制度や工夫

• トラブル回避のために見落としがちな実務の要点

• ローン残債あり・空き家・共有名義など複雑なケース別対処法

一つでも該当することがあれば、今日からすぐに「売却の準備」は始められます。
逆に、「知ってさえいれば防げたミス」も、現場では少なくありません。

最後に：信頼できる専門家との連携こそが最大の安心

不動産売却は、一人で抱え込む必要はありません。
測量、登記、税務、リフォーム、法令調査など、各分野のプロと連携しながら進めることで、リスクを最小限に、結果を最大限に引き出すことが可能です。

私たちは、そうした各種専門家とワンストップで対応できる体制を整えております。
初めての売却で不安な方も、複雑な事情を抱えた物件でも、どんな内容でもお気軽にご相談ください。

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