住宅ローンが使えない場合があるの？ | 不動産売却は埼玉県、朝霞市のGG CONNECT | ブログ

「住宅ローンはマイホーム購入に欠かせないもの」
多くの方がそう信じて疑わないかもしれません。低金利で長期返済が可能な住宅ローンは、確かに夢のマイホームを実現する強力な味方です。しかし、その一方で、**「住宅ローンが使えないケースがある」**という事実をご存じでしょうか？

実は、住宅ローンは「何に使うか」という用途によって利用できるかどうかが明確に決められています。
この制限こそが、住宅ローンが他のローンに比べて極めて低金利で提供されている理由でもあります。

ところが、その「用途の規制」をきちんと理解せずにローンの申し込みを進めてしまうと、「えっ、審査に通らなかった？」「この使い方はダメなの？」といった、思わぬ“落とし穴”にハマるリスクがあるのです。

特に、近年増えているのが以下のようなケースです。

• 「中古物件を買って、自分でリフォームして住みたい」

• 「親族と共有名義で購入して、将来的に投資に活用したい」

• 「土地だけ先に買って、建物は後で建てたい」

• 「実家の敷地に家を建てて二世帯住宅にしたい」

• 「自宅の一部を賃貸に出して家賃収入を得たい」

これらは決して珍しい希望ではありません。むしろ、マイホームの在り方が多様化している現代では、ごく自然な考え方とも言えます。しかし、その内容によっては住宅ローンの対象外となることがあるのです。

「住宅ローン＝自由に使えるお金」と勘違いしてしまえば、その先に待っているのは、**“資金計画の再設計”や“購入プランの白紙化”**といった痛手です。夢の実現が一歩遠のくばかりか、自己資金や他のローンに頼らざるを得なくなるケースも少なくありません。

本記事では、

• なぜ住宅ローンは低金利なのか？

• 住宅ローンが使えない“意外なケース”とは？

• 利用にあたって見落としがちな“落とし穴”とは？

• 実際の事例をもとにした、回避のためのポイント

などを、わかりやすく・実用的に解説していきます。

マイホームの購入や住宅に関する資金計画は、人生における大きな分岐点。だからこそ、住宅ローンという制度の仕組みを正しく理解し、「使えると思っていたのに使えなかった……」という事態を避けることが何より大切です。

まずは、住宅ローンの“そもそも”を正しく知ることから始めましょう。

1. なぜ住宅ローンは金利が安いのか？

住宅ローンの最大の魅力は、なんといっても金利の低さにあります。マイホームという人生で最も大きな買い物のひとつにもかかわらず、借入金利が年0.5%前後（2025年現在）という破格の水準で利用できるのは、他のローン商品と比べても極めて異例です。

では、なぜ住宅ローンはこれほどまでに金利が安いのでしょうか？

その答えは明確です。住宅ローンは「住むための住宅」に限定して使われる専用のローンであるという、厳格な前提があるからです。

「住宅ローンは万能な資金ではない」

勘違いされがちですが、住宅ローンは「家を買うためのお金」ではありません。正確には、**「自分や家族が実際に住むための住宅を取得・改修する目的に限って使えるお金」**です。
つまり、住宅ローンは本質的に「生活の基盤を整えるための社会的な支援制度」として、極めて公共的な性質を持っているのです。

そのため、以下のような用途は住宅ローンの対象外とされます。

• 投資目的の不動産購入（賃貸や民泊など）

• セカンドハウスや別荘

• 土地だけの先行購入

• 法人名義や第三者居住を前提とした物件

こうした利用を認めてしまうと、住宅ローンという制度そのものの信頼性が損なわれてしまいます。そのリスクを避けるため、金融機関は「実際に本人が住むことを前提にした用途であるか」を厳しく審査するのです。

他のローンとの違いが「金利」に現れる

同じく銀行で取り扱われるローン商品である「フリーローン」や「事業用ローン」と比べてみましょう。

• フリーローン：使途は自由だが金利は高い（5〜15％が一般的）

• 事業ローン：審査が厳しく、金利も高水準

• 住宅ローン：使途が厳密に限定されているが、金利は極めて低い（0.5〜1.5％程度）

この差が意味するのは、「自由に使えるお金ほど、貸す側にとってはリスクが高く、金利が高くなる」という金融の鉄則です。反対に、「用途が明確で、生活に不可欠な住宅取得のため」という限定があるからこそ、安心して低金利で貸し出すことができるのです。

信用力の高い人に貸すローンという前提も

加えて、住宅ローンの借入対象者は、多くがサラリーマン・公務員など収入が安定しており、長期にわたる返済が見込める人たちです。住宅ローンは20〜35年の長期契約が基本ですから、返済能力のある人に限定することで、金融機関としてもリスクを抑えた運用ができる仕組みになっています。

このように、住宅ローンの金利が安い背景には、「住むため専用であるという厳格な前提」と、「信用力の高い利用者を対象としている」という2つの柱があるのです。

2. 「住宅ローンの用途に規制がある」とは？

住宅ローンが低金利で利用できるのは、「用途が明確に限定されているから」と前章でお伝えしました。では、具体的にどのような用途なら認められ、どのような用途がNGとされるのでしょうか？

この章では、住宅ローンの“使える用途”と“使えない用途”の境界線を明確に解説していきます。

住宅ローンで認められる「使える用途」

まず、金融機関が住宅ローンの利用を認めている主な目的は以下の通りです。

• 自己居住用住宅の新築・購入

  • 戸建て・マンションともに対象（自らが居住する前提）

• 自己居住用住宅の増改築・リフォーム

  • キッチンや浴室などの設備更新、間取り変更など

• 中古住宅購入＋リフォーム費用

  • 一体型ローンとして組める金融機関も多い

• 建築条件付き土地での住宅購入

  • 土地＋建物一体契約であることが前提

共通しているのは、「本人またはその家族が居住する」という明確な目的があること。
実際に住むことが条件であるため、たとえば「購入後すぐに賃貸に出す」「民泊で収益を上げる」といった使い方は住宅ローンの目的から外れます。

住宅ローンではNGとされる用途

一方、以下のようなケースは住宅ローンでは原則として認められない、または金融機関ごとに大きく判断が分かれるグレーゾーンです。

1. 投資用物件の購入（賃貸・民泊）

「賃貸併用住宅」や「Airbnbなどの民泊事業」に用いる目的だと、自己居住用とは見なされず、住宅ローンは不可となります。

2. セカンドハウス・別荘

「休日だけ使う」「老後に住む予定」という理由であっても、常時居住の意思が確認できない場合は不可。セカンドハウスローンという別商品になることもあります。

3. 土地のみの先行購入

「土地だけ先に買って、家は将来建てたい」といったケースは住宅ローンでは組めません。建物の契約・着工が明確に決まっている必要があります。

4. 親族や他人名義の土地に建てる

建物を自分の名義にしても、土地が親名義のままだと「自己所有の住宅」と見なされず、ローンが下りない可能性があります。土地の名義調整が必要です。

5. セルフビルドやDIY中心のリフォーム

業者による施工が前提であるため、自分で改修するスタイルの工事は対象外となることが多いです。

金融機関によって審査基準が異なることも

住宅ローンはどの金融機関でも同じように見えて、審査基準や対応可能な用途に微妙な違いがあります。

• 都市銀行やネット銀行は審査が機械的・厳格な傾向

• 地方銀行や信用金庫は柔軟に対応してくれるケースもある

• フラット35は「技術基準を満たす物件」に限るなど独自ルールあり

たとえば、「親と同居する二世帯住宅」や「賃貸併用住宅」のようなケースでは、ある銀行ではNGでも、別の金融機関なら通るといった違いが出てくることも。住宅ローンの審査は一度落ちたら終わりではなく、複数の選択肢を検討することが大切です。

3. こんなとき、住宅ローンは使えない！【具体例】

住宅ローンの使途制限について理屈では理解できても、「実際にどんなケースで使えなかったのか？」というのはなかなかイメージしづらいかもしれません。

ここでは、現場でよくある**「住宅ローンが通らなかった事例」**を5つご紹介します。合わせて、「どうすれば住宅ローンが使えたのか？」という代替策も解説していきます。

事例①：中古戸建を買って、自分でフルリノベーションしたい

内容：
築40年の中古住宅を格安で購入し、自分の手でリノベーションして住みたいという希望。建築士の資格を持っており、工事内容も本格的だったが、業者施工ではなかったためリフォーム費用に住宅ローンが使えなかった。

なぜNG？
→ 住宅ローンにおけるリフォーム費用の融資対象は、**「専門業者による施工」**が前提。セルフビルドやDIY主体の工事は対象外となる。

どうすればよかった？
→ 専門業者の見積書をもとに、施工内容の一部でも委託していれば、住宅ローンに含めることも可能だった。

事例②：実家の敷地に家を建てたい（親名義）

内容：
親の所有する土地に、新しく自分名義で家を建てる予定だったが、土地の名義が親のまま。ローン審査で「自分の所有物件ではない」と判断され、融資不可に。

なぜNG？
→ 住宅ローンは、借主が所有権を持つ住宅が原則。土地と建物が異なる名義では、担保設定ができず、審査に通らない。

どうすればよかった？
→ 親から土地を贈与または売買によって取得し、自分名義に変更することで、住宅ローンが可能になる。
※ただし、贈与税や登記費用の注意も必要。

事例③：空いている1階を賃貸に出す予定で購入

内容：
2階に自分が住み、1階を賃貸に出して家賃収入を得る前提で戸建てを購入。自己居住用として住宅ローンを申請したが、審査段階で「賃貸併用住宅」と判断され、ローンが否認された。

なぜNG？
→ 一部でも収益目的があると、「自己居住用住宅」としての純度が問われ、住宅ローンが使えない場合がある。ただしこれは建物全体の利用割合によって左右される。

実は…利用できる場合もある
→ **「床面積の過半数（2分の1超）が自己居住用であること」**という条件を満たせば、住宅ローンを使える可能性があります。この条件を満たし、収益部分が副次的であれば、多くの金融機関で住宅ローンの利用が可能となります。

どうすればよかった？
→ 事前に建物全体の平面図や面積配分を用意し、金融機関に「居住用の床面積が全体の2分の1を超えている」ことを証明すれば、住宅ローンを利用できた可能性が高いです。また、金融機関によっては「賃貸併用住宅向け住宅ローン」という専用商品を用意している場合もあります。

このように、賃貸併用住宅でも「居住部分が過半数」である限りは住宅ローンの対象となるケースがあります。正しい条件を理解し、事前の準備をしておくことが審査突破のカギになります。

内容：
良い土地が見つかったが、資金面の都合で建物は2年後に建築予定。とりあえず土地だけ購入しようとしたが、住宅ローンは使えなかった。

なぜNG？
→ 住宅ローンは「建物の契約や着工が確定している」ことが条件。土地だけの購入では対象外となる。

どうすればよかった？
→ 「土地＋建物セットでの契約」が必要。建物プランや建築会社との契約を先に整え、「つなぎ融資」で一時的に土地購入資金をカバーする方法もある。

事例⑤：将来的に収益物件として使うつもりだった

内容：
最初は自分が住むつもりだったが、将来的には貸し出して家賃収入を得たいと考えていた。申請時にその意向を口にしてしまい、審査で引っかかった。

なぜNG？
→ 住宅ローンは「長期間にわたり、本人が住むこと」を前提としている。途中から収益化を予定していると判断されれば、融資対象外に。

どうすればよかった？
→ 将来の用途変更を口にせず、「自己居住目的」での利用を明確にし、あくまで居住実績を積んでから転用を検討する必要がある。

これらの事例からわかるのは、住宅ローンは単なる資金調達手段ではなく、明確なルールと前提のもとで組まれるローンだということです。

次章では、こうした“見落としやすい落とし穴”にハマらないために、事前に確認すべきチェックポイントを詳しく紹介します。

4. 審査で“落とし穴”にはまらないためのチェックポイント

住宅ローンの審査は、「金利が安い＝通りやすい」わけではありません。むしろ、用途や名義、書類に少しでも不備や曖昧さがあると、容赦なく審査落ちするのが住宅ローンの厳しい現実です。

ここでは、審査の際に見落とされがちな「住宅ローンの落とし穴」と、それを避けるために事前に確認しておきたいチェックポイントを解説します。

チェック1：用途は“自己居住用”であることが証明できるか？

• 住民票を移す意思があるか？

• 自分または家族が実際に住む計画があるか？

• 将来的に収益化を予定していないか？

審査では、「住宅の用途が自己居住である」ことを、書類とヒアリングで厳密に確認されます。
特に、面談や書類のやりとりの中で「いずれ貸そうと思っていて…」などと話してしまうと、金融機関は収益目的とみなしてNG判断を下すことがあります。

**Point：**将来的な使い方を問われても、「当面は自分が住む前提」であることを明確に伝えることが大切です。

チェック2：名義は土地・建物ともに借主本人名義か？

• 土地が親や配偶者の名義になっていないか？

• 建物だけでなく、土地にも担保を設定できるか？

住宅ローンは、借入者が所有する不動産を担保にするため、土地と建物の名義が一致していることが原則です。
とくに実家の土地に建てるケースなどでは、名義が親のままで進めてしまい、審査が通らなかったという事例が非常に多く見られます。

**Point：**土地を共有名義や親からの贈与・売買で整理し、名義を統一しておくことで、スムーズな審査が期待できます。

チェック3：融資の対象となる支出に絞られているか？

• 建物本体工事費・土地代・諸費用以外の支出を含めていないか？

• セルフビルドや家具・家電購入費を入れていないか？

住宅ローンは、あくまで不動産取得に直接関連する支出のみが対象です。
内装のセルフ工事、DIYリフォーム、引っ越し費用や家具・家電の購入費用などは住宅ローンの対象外ですので、これらを含めると審査落ちの原因になります。

**Point：**融資対象になる費用は、建築会社・不動産会社にしっかりと見積書を依頼して明示することが重要です。

チェック4：建築計画とスケジュールが明確か？

• 建築確認済証や設計図は準備できているか？

• 土地購入と建物建築がセットで進んでいるか？

「とりあえず土地だけ買っておこう」「建物は後からゆっくり決めよう」では、住宅ローンは下りません。
住宅ローンは土地と建物の一体性が求められ、建築計画や着工スケジュールが明確に示されていなければなりません。

**Point：**建物請負契約書や建築確認書類の提出が求められるため、土地購入と同時に建物の計画も立てておく必要があります。

チェック5：「ちょっとしたごまかし」が大きなリスクに

「名義は親のままでいいや」「住むつもりってことにしておこう」――こうした軽い気持ちの“ごまかし”は、審査落ちだけでなく契約解除や融資取消の原因にもなり得ます。

さらに、審査通過後に用途違反が発覚すると、金融機関は一括返済を求める権利を持っています。
住宅ローンの世界では、「正直であること」が最も確実な対策です。

チェック6：金融機関ごとに「重視するポイント」が違うことも知っておこう

住宅ローンの審査は、「どこの金融機関に申し込むか」によっても通過率が変わってきます。それぞれの金融機関には特徴があり、重視する審査項目や柔軟性が異なるため、自分の状況に合った金融機関を選ぶことが非常に重要です。

以下に主な金融機関と住宅ローン商品ごとの特徴を整理しておきます：

■ 都市銀行（メガバンク）

• 審査は厳格で機械的な側面が強い

• 年収・勤続年数・信用情報などの「属性」を重視

• 用途や物件の条件に少しでもリスクがあると通りにくい

• 金利は最も低水準だが、ハードルも高め

■ 地方銀行

• 地域密着型で、多少柔軟な対応をしてくれるケースも

• 不動産会社や建築会社との連携力を評価に加えることもある

• 地方物件や狭小地、再建築不可物件にも対応実績があることも

■ 信用金庫

• 顧客との「人間関係」や「姿勢」も評価の対象

• 地域事情に理解があり、非定型な案件にも相談ベースで対応可

• 独自ローン商品に加えて「フラット35」の取扱も多い

• 小規模ながらも、地域密着と職域に特化した対応が可能

• 審査は柔軟だが、営業エリアが限定的である点に注意

• 利用実績のある業種・職種には積極融資の傾向も

■ 住宅金融支援機構の「フラット35」

• 民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利ローン

• 金利はやや高めだが、「勤続年数」「雇用形態」「年収」に対する制限が比較的緩やか

• 物件自体が機構の定める**技術基準（省エネ性・耐震性など）**を満たしていることが前提

• 借主の属性よりも、物件の性能と用途が重視されるという特徴がある

• 自営業や転職直後の人、非正規雇用の人にも選ばれる傾向

このように、金融機関や商品ごとに**審査の「厳しさ」や「融通の利き方」**はまったく異なります。「住宅ローンが通らない＝終わり」ではありません。むしろ、選ぶ銀行によって可能性が変わると心得ておきましょう。

自分の状況に合った金融機関やローン商品を見つけることが、住宅購入成功への第一歩です。

5. 住宅ローンが使えない場合の“代替手段”とは？

どれだけ綿密に計画しても、住宅ローンが使えない場面は存在します。
用途や名義の条件を満たさない、自分の信用力に不安がある、または物件自体が住宅ローンの適用外――そんなときに頼れる「代替手段」を知っておくことは、資金計画の柔軟性を高め、機会損失を防ぐために非常に有効です。

ここでは、住宅ローンが使えなかったときに検討できる代表的な選択肢を紹介します。

1. リフォームローン・フリーローンを活用する

こんなときにおすすめ：

• 住宅ローンでリフォーム費用がカバーできない

• セルフビルドやDIY工事を含んでいる

• 土地を親族名義のままで進める必要がある

特徴と注意点：

• 審査は早く、使途の自由度が高い

• 住宅ローンと比べると金利は高め（3〜10%が目安）

• 借入額や返済期間に制限がある（通常300〜500万円、最長10年）

使い方のコツ：
住宅ローンでは対応できない小規模リフォーム費用を補う手段として有効です。住宅ローンと組み合わせて「併用」することも可能です。

2. つなぎ融資（つなぎローン）

こんなときにおすすめ：

• 建築前の土地代金や着工金など、住宅ローンが実行される前の費用が必要

• 注文住宅で支払いタイミングが分散している

特徴と注意点：

• あくまで一時的な資金繰り対策のための融資

• 本融資（住宅ローン）の実行が確定していないと使えない

• 金利はやや高め（2〜4％前後）

使い方のコツ：
住宅ローンは「建物が完成してから実行される」のが一般的ですが、それまでの間に必要な支払いをカバーするための手段として重宝します。

3. フラット35で再検討する

こんなときにおすすめ：

• 都市銀行の審査に通らなかった

• 雇用形態や勤続年数に不安がある

• 金利よりも「確実に借りられること」を優先したい

特徴と注意点：

• 借入期間中ずっと金利が固定される（安心感）

• 借主の信用力よりも物件の性能と用途の適正性が重視される

• 融資対象となる物件は、技術基準（省エネ・耐震など）を満たす必要あり

使い方のコツ：
借主にとって不利な条件がある場合でも、フラット35なら通る可能性があるため、相談の選択肢に加えておくべき商品です。民間金融機関と連携して取り扱っているため、信用金庫や地方銀行での相談がスムーズです。

4. 親族間融資・親子リレーローンを活用する

こんなときにおすすめ：

• 年齢や信用力の面で借り入れが難しい

• 土地が親族名義で、形式的な問題がある

特徴と注意点：

• 「親子リレーローン」は親と子の収入を合算して長期返済が可能

• 親族間融資の場合、金利や返済条件を文書化し、贈与と見なされないように注意が必要

使い方のコツ：
住宅ローンの枠を超えた柔軟な資金調達方法として、有効です。ただし、家族間での金銭トラブルを防ぐためにも、契約内容の明文化が不可欠です。

5. 不動産投資ローン・事業ローンという選択

こんなときにおすすめ：

• 用途が完全に収益目的（賃貸・民泊など）

• 賃貸併用住宅で自己居住が過半数を下回る

• 物件を法人名義で取得する予定

特徴と注意点：

• 金利は住宅ローンより高め（2～4％前後）

• 事業計画書や収支シミュレーションの提出が求められる

• 保証金や自己資金の比率が厳しく設定されることも

使い方のコツ：
住宅ローンの規制にかからない代わりに、金融機関は「事業性の高さ」を見極めます。資産形成として活用するなら、最初から投資ローンとして検討する方が無理がありません。

「住宅ローンが通らなかった」は終わりじゃない

資金調達ができなければ、どれほど魅力的な物件も手に入りません。けれど、「住宅ローンがダメだった＝打つ手なし」ではありません。
今の計画に最適な資金の組み方を考えることが、成功への近道です。

そして、もしも理由がわからないまま審査に落ちてしまった場合には、「個人信用情報機関」に情報開示を依頼することも強くおすすめします。

住宅ローンの審査では、申込者の信用情報――つまり「過去のローン利用履歴」「カードの延滞」「債務整理の有無」などがチェックされます。
信用情報にネガティブな履歴（いわゆる“ブラック情報”）が登録されていると、どんなに他の条件が良くても審査に通らないことがあります。

信用情報は、以下の3つの主要機関で本人が開示請求できます。

• CIC（株式会社シー・アイ・シー）

• JICC（日本信用情報機構）

• 全国銀行個人信用情報センター（KSC）

情報開示はスマホや郵送で簡単にでき、数百円の手数料で自分の信用情報を確認できます。
原因を把握して対策を立てれば、半年〜数年後には再チャレンジできることもあるため、諦める前に確認することを強くおすすめします。

このように、住宅ローンが使えない場合にも多くの選択肢と改善手段が存在します。大切なのは、「知らなかった」で終わらせないことです。

6. 【まとめ】住宅ローンの“落とし穴”を避けるために

住宅ローンは、マイホームを手に入れるための心強い味方です。
しかし同時に、それは「限られた条件の中でのみ使える、制度の整った金融商品」であることを忘れてはいけません。

審査に落ちたり、思い通りに資金が調達できなかったりするのは、よくあることです。問題は、その理由を知らないまま進もうとしたり、安易に自己判断してしまうことにあります。

住宅ローンを正しく使うために、押さえておくべき5つの視点

1. 住宅ローンは「住むための家」に限定されているからこそ、金利が安い
   　→ 投資や事業目的に使えないのは制度の本質から。

2. 用途・名義・スケジュールの3点は“事実”と“証明”が求められる
   　→ 曖昧なままだと審査落ちの可能性大。

3. 賃貸併用住宅やリフォームなど、細かい条件によって使えるかどうかが変わる
   　→「2分の1以上が居住用」などの基準を正確に押さえる。

4. 通らなかったら“金融機関を変える”or“手段を変える”
   　→ 地方銀行、信用金庫、フラット35、つなぎ融資など選択肢は多い。

5. 原因不明の審査落ちには、信用情報機関への開示請求で“本当の理由”を確認する
   　→ 延滞履歴や債務整理など、自分でも把握していない情報がネックになっていることも。

「知らなかった」では済まされないからこそ、知識を持とう

この記事のキーワードでもある「住宅ローンの知識を持とう」は、単なる勉強ではありません。
それは、「夢を叶えるための現実的な武器を持つこと」に他なりません。

「知らなかった」で手に入れられなかった家、 「申請を急ぎすぎて見逃した条件」、
そして、「もっと早く相談していれば避けられたはずの審査落ち」。

そんな後悔をしないためにこそ、正確な知識と冷静な計画が必要です。

最後に

マイホームの購入や資産形成の第一歩として、住宅ローンは非常に大切な選択です。
不安があるなら、金融機関や専門家に早めに相談することが、結果的に一番の近道になります。

この記事が、これから住宅ローンを検討するあなたの不安を和らげ、確かな一歩を踏み出すきっかけになれば幸いです。

なお、当社では、ファイナンシャルプランナー（FP）などの専門家と連携し、住宅ローンに関するご相談から資金計画、物件購入までをワンストップでサポートしています。
「うちの場合はどうだろう？」「他に選択肢はないの？」という疑問にも、丁寧にお応えしますので、どうぞお気軽にご相談ください。