倉庫やバルコニーの屋根、カーポートの屋根は違反建築？？ | 不動産売却は埼玉県、朝霞市のGG CONNECT | ブログ

2025年4月1日からの建築基準法改正！4号特例縮小で建築確認・構造計算が必要に！カーポートやバルコニーの屋根、倉庫は建ぺい率に影響する？

2025年4月1日から、建築基準法の改正により「4号特例の縮小」が実施され、建築確認と構造計算の審査が厳格化されます。これにより、従来は確認申請が不要だった建築物についても、詳細な審査を受ける必要が生じる可能性があります。

特に、カーポートの屋根やバルコニーの屋根、倉庫などの付帯設備が建ぺい率に影響するのかを正しく理解しておくことは、今後の建築計画において重要です。さらに、売却時に購入者が建築確認が必要なリフォームを行う場合、違法となる部分は撤去した上で引き渡す条件が付くケースもあるため、注意が必要です。

この記事では、改正内容をわかりやすく解説するとともに、建ぺい率との関係や売却時の注意点について詳しく説明します。

1. 2025年4月の建築基準法改正とは？4号特例の縮小とは？

4号特例とは？

これまでの建築基準法では、比較的小規模な建築物（主に木造2階建ての住宅など）については、「4号特例」と呼ばれる簡略化された手続きが適用されていました。

具体的には、木造2階建て以下の住宅や500㎡以下の建築物について、確認申請の際に構造計算の審査が省略されるという制度です。これにより、住宅建築の手続きがスムーズに進められていました。

4号特例縮小で何が変わるのか？

2025年4月1日からの改正により、この「4号特例」の対象が縮小され、木造住宅でも構造計算の確認が必要になるケースが増えることになります。具体的な変更点は以下のとおりです。

1. 審査が厳格化
   これまで省略されていた構造計算の審査が義務化されるため、住宅や付帯設備の建築計画において、より詳細な計算が求められるようになります。

2. 小規模な建築物でも確認申請が必要になる可能性
   これまで建築確認が不要だった小規模な倉庫やカーポートの屋根なども、設置条件によっては確認申請が必要になる場合があります。

この改正によって、今後の住宅や付帯設備の建築では、建ぺい率の計算をより厳密に行うことが重要になると考えられます。

2. カーポートの屋根は建ぺい率に影響する？

建ぺい率とは？

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（建物が地面を覆う面積）の割合のことを指します。用途地域ごとに建ぺい率の上限が定められています。

カーポートの屋根は建築物に該当するか？

カーポートの屋根が建築基準法上の「建築物」に該当すると、建ぺい率に算入されるため注意が必要です。

建築物とみなされないケース

• 柱のみで支えられ、三方向以上が開放されているカーポートは建築物に該当しないため、建ぺい率に影響しません。

建築物とみなされるケース

• 側面に壁があるカーポート
• 屋根と壁が一体化しているカーポート
• 雨よけのための壁を追加するなどして、空間が「囲われた」と判断される場合

このようなケースでは、建築物として扱われ、建ぺい率に算入される可能性が高くなります。

3. バルコニーの屋根は建ぺい率に影響する？

建ぺい率に算入されるケース

• 柱で支えられ、屋根付きのバルコニーが独立している場合
• 屋根付きのバルコニーが明確な床面積を持つ場合
• 周囲が囲われている場合

このような場合は、建築物とみなされ、建ぺい率に算入される可能性があります。

4. 倉庫は建ぺい率に影響する？

倉庫は原則として建築基準法上の「建築物」に該当し、建ぺい率に含まれます。

5. 売却時の注意点｜違法となる部分は撤去条件が付く場合がある

2025年の法改正後は、建築確認が必要なリフォームを購入者が行う場合、既存のカーポートや倉庫、バルコニーの屋根が違法とみなされる可能性があります。その場合、以下のような対応を求められることがあります。

売却時に影響するケース

• 建ぺい率を超過しているカーポートや倉庫がある場合
  → 購入者がリフォームを行う際に、撤去を求められることがある。

• 過去に建築確認を取らずに設置された付帯設備がある場合
  → 住宅ローン審査やリフォーム計画時に問題となり、撤去条件が付く可能性あり。

• 既存の設備が建築基準法改正後の規制に適合しない場合
  → 購入者が確認申請を行う際に、撤去を条件とする契約になることがある。

売却前に確認しておくべきポイント

• 既存のカーポートや倉庫が建築基準法に適合しているか
• 建ぺい率を超えていないか
• 購入者が建築確認を必要とするリフォームを予定しているか

6. まとめ｜改正後の対応は専門家に相談を！

2025年4月1日からの建築基準法改正により、建築確認や構造計算の手続きがより複雑になることが予想されます。さらに、売却時には既存の建物や付帯設備が適法であるかを慎重に確認する必要があるため、事前に準備することが重要です。

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