違反建築だと住宅ローンが使えない?! | 不動産売却は埼玉県、朝霞市のGG CONNECT | ブログ

家を相続する際や売却を検討する際に、見逃してはならないポイントの一つが「違反建築」の有無です。特に、建ぺい率や容積率に関する違反は気づきにくい問題でありながら、将来的に深刻な影響を及ぼす可能性があります。

建ぺい率・容積率とは？

まず、基本的な用語を整理しましょう。「建ぺい率」とは、敷地面積に対して建物がどれだけの面積を占めているかを示す割合です。一方、「容積率」は敷地面積に対して建物の延べ床面積（全フロアの合計面積）がどれくらいかを表します。

これらの割合は、建物が建てられている地域ごとに法律で細かく定められています。例えば、住居専用地域では建ぺい率が50%、容積率が100%といった基準が設定されており、建物を建築する際にはこの基準内で設計しなければなりません。

以前は合法だった建物も違反に変わることがある

建物を購入した当初はこれらの基準を守っていたとしても、住み続けているうちに使い勝手や生活の必要性に応じて増築や改築を行うケースがあります。その際、きちんと建築確認申請をせずに工事を行うと、気づかないうちに「違反建築」となってしまうことがあるのです。

例えば、ちょっとした物置を増築したり、駐車スペースを室内に改造したりといった行為も、建築確認の許可内容と異なる工事が行われた時点で「違反」となります。これがいわゆる建ぺい率・容積率オーバーの状態です。

階層違反が特に問題視される理由

違反建築の中でも特に問題視されるのが階層違反です。階層違反とは、建築確認申請時に平屋建てとして申請したにもかかわらず、実際には2階建てにしてしまうケースや、2階建てとして申請しておきながら3階建てに増築してしまうケースを指します。

階層違反は、単なる建ぺい率・容積率の超過とは異なり、建物の構造そのものに大きな影響を及ぼします。結果として耐震性が確保されていない場合が多く、非常に危険です。また、このような違反が発覚すると、金融機関が一切融資を認めないことが一般的です。

さらに、階層違反は建築基準法違反の中でも厳しい行政指導や是正命令の対象となるため、現状復帰には多額の費用がかかる可能性があります。最悪の場合、違反部分の撤去が求められることもあります。

違反建築のリスクとは？

1. 住宅ローンが利用できない
   　違反建築とみなされた場合、金融機関は住宅ローンの審査に通さないケースがほとんどです。違反状態が解消されない限り、融資を受けることは難しくなります。違反率や違反内容にもよりますが、利用できる金融機関が非常に限られる場合があります。その結果、金利の高いノンバンク系金融機関を利用せざるを得なくなるケースも少なくありません。さらに、違反建築は現金購入できる顧客に限られるため、物件の売却価格が大幅に下がる可能性があります。

2. 売却時に価値が下がる、または売却困難になる
   　不動産の価値を評価する際、違反建築であるかどうかは大きな判断材料になります。違反状態があると売却価格が著しく下がったり、そもそも買い手が見つからなかったりすることがあります。

3. 住宅ローン返済途中でも金融機関の金利優遇を受けられなくなる
   　住宅ローン返済中に違反建築が発覚した場合、契約時に適用されていた金利優遇措置が取り消される可能性があります。これにより、返済額が大幅に増えることもあります。特に長期間返済を予定している場合、この影響は非常に大きなものとなります。

4. 行政指導や修繕の義務が発生する可能性
   　重大な違反と判断された場合、行政から指導を受けることがあります。最悪の場合、現状復帰のための修繕工事を命じられるケースもあるでしょう。修繕工事には多額の費用がかかることもあるため注意が必要です。

当社でサポートできること

違反建築や不動産の状態を正確に把握するためには、専門的な調査が欠かせません。当社では、登記情報の取得から役所調査までを代行するサービスを提供しています。これにより、面倒な手続きや確認作業を効率的にサポートいたします。

また、無料の事前相談も承っております。物件の状態が気になる方や、違反建築の有無について確認したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。専門家が丁寧にご案内し、最適な解決方法をご提案いたします。

まとめ

建ぺい率・容積率オーバーや階層違反による違反建築は、住宅ローンの利用や不動産売却の際に大きな壁となる可能性があります。特に、相続した家や古い家をお持ちの方は、知らないうちに違反状態となっているケースも少なくありません。

違反内容に応じて利用できる金融機関が限られるため、金利の高いノンバンク系での借入や現金購入者限定での売却となり、結果的に売却価格が下がってしまうリスクもあります。また、住宅ローン返済中でも金利優遇措置が取り消されるリスクがあるため、早期に確認・対応することが大切です。

当社のサポートを活用しながら、安心して不動産を管理・運用していきましょう。まずは無料相談をご利用いただき、最初の一歩を踏み出してください。